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地产观察:商业地产风生水起,庄河商圈再掀波澜

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发表于 2017-4-18 19:06:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
地产观察:商业地产风生水起,庄河商圈再掀波澜
庄河房地产的黄金十年发展势头异常燥热,主要集中在传统住宅地产,而商业地产特别是商业综合体项目并不多见,从利益最大化角度来看,商业地产比住宅地产预期收益回报周期更加漫长,不仅是对资金的挑战,更是对运营管理策略的挑战,无论是经验丰富的商业大佬,还是初出茅庐的商业菜鸟,商业地产项目运营经验十分丰富的万达,也未必能保证每一座城市的万达广场稳赚不赔,万达的成功模式并非轻而易举复制就能收获盈利,水到渠成只是管理套路上的标准化,但也要针对不同区域市场设计出不同的商业方案,做到因地制宜才能避免因水土不服造成困局,否则再成功的模式也会马失前蹄功亏一篑,商业地产要比住宅地产更加难做,一着不慎满盘皆输,若要凤凰涅槃谈何容易。
商业能够活跃一座城市的人气,商业氛围浓厚势必会影响一座城市的活力,而商业发达业态丰富的城市自然会是极具有活力的城市,百货零售、酒店院线、办公休闲、餐饮娱乐等等商业形态的存在,是一座城市人流集聚效应的直观体现。一座具有规模城市都自己的核心商圈与次商圈,大城市甚至会存在多个繁华商圈,还有社区商业存在,能够满足人们日常生活需求,城市发展都离不开这些商业配套,传统核心商圈影响着一座城市商业形态与消费走向。商业地产恰恰就是缔造者,商业地产项目大致可以分为以下几种类型:一是专注于快消的零售商超百货,二是专业批发市场,三是酒店公寓写字间。而商业地产规模体量最大的还属城市商业综合体。
庄河房地产行业通过这几年飞速发展,已经相对成熟,市场饱和度较高,尤其集中在住宅地产,前几年一直各家房企都以开发住宅地产为主要发展方向,主要还是因为市场供求决定,人们普遍对住宅地产兴趣浓厚。当前庄河新建商业地产项目众多,可谓南北并进,现有市场饱和是不可回避的短板,原有商业地产建筑体量并不能满足人们日益变化对现代化大商场的要求,传统商业模式正在被新的商业环境所改变,从商场进门的第一感觉就开始影响着消费者购物心情,再到商业业态分布,能否满足消费需求成为了商业管理者心头大病,留住并与消费者建立长期可靠的客户关系十分重要,打破一家独大的市场现状,人们在消费过程中了有了更多选择,商场与客户粘性的建立就愈发重要,因为蛋糕数量没变的大前提下,如何在激烈的市场竞争下分得一杯羹,差异化特色化个性化,无不考验着商业本身的吸引力,同质化相似度极高的商业项目市场竞争力明显降低,劣势明显,如何打造属于出自己的商业套路并成功抓住客户的成为关键问题,毕竟庄河市场与人口数量你懂的,很难有一家能让92万乡亲父老都去光临的商场,因为不同人群的消费层次决定了不同的商业结构,抓住客户并让客户放慢脚步,才是确保商场客流稳定的关键。
在过去几年甚至几十年的发展变化中,庄河商业正在发生着巨大改变,但商业中心一直并未变化,在接下来的几年中,庄河商业中心将面临新旧更替的挑战,传统商业模式与新兴商业模式将进行碰撞,传统商圈与新兴商圈将面临相互掠夺客源的尴尬,尽管城市核心商圈不会被轻易改变,但次中心商圈正以全新感官颠覆固有商业形态,大趋势势必要被变革,人们更愿意迎合新兴商业模式带来的全新消费体验,甚至可以说新兴商业模式正改变了人们的消费习惯,颠覆了人们对商场固有的思维形态,毁三观颠常态。
下街是老庄河兴起的地方,当年下街中街遍布了各大商号不计其数,分布于各个行业,形成了庄河早期的商业形态与格局,尽管历史的车轮并未让老字号保留下来,随着时光变迁一批传统商业模式被新兴商业模式所替代,产生了新的商业形态,在商业建筑体量上也有了巨大变化,我们正在感受并体验着新型商业形态给我们带来的消费体验,新的商场百货公司,商超购物中心,商业综合体正在改变我们的购物习惯,也正主导着我们购物方式,甚至影响着一座城市的商业模式,那些记忆中的百货公司,现如今已经面目全非,有的在原有建筑上进行了多次改造,有的早已不再存在,在原有基础上诞生了新的建筑。
20世纪90年代庄河商业风生水起,如雨后春笋于黄海大街沿线,特别是当年街心公园附近(今黄海广场),在此期间诞生了庄河百货大楼、联营百货、庄河大厦、金都大厦、商贸大世界、新时代、庄河大酒店、东亚商城等名噪一时的商业地产项目,当年影响了庄河几代人,成为整个庄河商业的风向标,其实这就是庄河商圈早期形成的雏形,至今仍影响深远。在计划经济向市场经济转型的大背景下,在新式百货正在沐浴春风的同时,谁未曾想过,当市场经济转型初期一些一些新鲜事物同样遭遇寒冬,不知不觉中步入落寞沉寂下来,在日后的很多年后,通过改制后注入了新的业态和管理理念,重新焕发活力,如今的千盛百货就是原金都大厦升级改造后的经典案例,当然也有我们百姓所熟知的联营商场几度变脸,经历了安盛百货到昌临旺客隆,再到如今风靡庄河的火狐狸。
21世纪初期庄河商业在长期低迷不振的大环境下遭遇颠覆,很多经营不善的商场百货大楼历经改制转型甚至倒闭重组,有的几经易主几次革新都未能获得重生,而此时庄河中心商圈基本成型,并未因转型期而发生迁移。应该是2000年左右,步行商业街概念突然在庄河兴起,庄河借此契机建设了自己的商业步行街,同时期博金商厦、金源商城、苏苑步行街、天贺商城(今华阳百货)等陆续落成开业,其中也不乏因经营不善而半路夭折的商业项目。当年庄河首家大型超市百仕特已不再有多少人记得起来,还有后期外埠进驻的昌临旺客隆超市给庄河人开拓了眼界,与此同时商贸大世界趋于落寞,不再像那首《大世界之歌》歌里唱的那样场景,整个大棚与精品屋狼狈不堪被时代淘汰。
2004年以后新天地商业城、安盛百货、千盛百货、金贸银座、大世界商业城等纷纷向庄河人民展现新的商业容颜,黄海广场商圈逐渐成熟,庄河核心商圈地位就此得到进一步巩固而不可撼动。在此很长一段时间内庄河商业业态基本稳定,2014年新天地二期项目新天地国际广场落成开业,庄河面临了新一轮的商业变革,而早在2012年南城区世纪大街的北京华联超市,奠定了世纪大街商圈的雏形,可能很多人并未想到世纪大街商圈出现,难以撼动传统商圈的中心地位,其实2011年左右的南城区商业地产步伐加速,一些商业地产项目正在紧罗密布发展起来。如今在世纪大街为基础上,一些商业地产项目正向整个南城区布局,如美好家居广场,北城区也没闲着,期间规划建设了一些专业市场,在天发大市场和博金三期家居城为基础上,家居建材市场不失时机开始布局庄河市场,如北方家居城和华丰家具商场。庄河关于专业批发市场得构想,其实早期就有如黄海大市场,后期的河东林茵国际,也有现在夭折烂尾项目掺杂其中,如实力大厦酒店项目、鑫兴大厦、庄河商贸城、将军湖红星美凯龙等等。
如今,南城区商业项目麒麟广场、九洲城、万达广场摩拳擦掌,开业在即,势必要在南城区域一争高下,到底谁能在南城商业保卫战获得全胜,有待时间检验。新兴业态颠覆传统商业模式,会让消费者获得最好的购物体验与购物环境,也在一定程度上填补了南城区商业配套的短板,对打造南城区商圈具有里程碑的意义。黄海大街与延安路的黄金坐标上,黄海大街与世纪大街横跨东西,延安路贯穿南北城区,无不彰显庄河城市建设的层次感与年代感,新城与老城商圈即将一较高低,核心商圈与次中心商圈将是一场新的变革。在不远的将来或许也是对传统商圈走向提出新的挑战,随着城市南移加剧,北城商圈会不会随着城市建设步伐发生戏剧性的改变,尽管可能性极低,但人们的消费行为会不会紧跟商圈步伐,客流由北城向南城逐步转移,人们会更愿意接受新型商业综合体带来的全新购物体验与购物环境。
黄海大街作为庄河最宽的街道,也是庄河鼎沸一时的CBD(中央商务区),分布着政府企事业单位、银行金融业、商业服务业、酒店办公楼等,但这一切都在政府南迁的蓝图上发生质的变化,从如今仅存的商业规模数量上就可以看出,黄海大街繁华不如当年,但核心商圈地位仍稳坐不可撼动。黄海大街是北城区的核心,沿街由于老建筑太多,地块面积小局限了商业地产规划布局,其核心价值不言而喻,地块价格自然不菲,早前黄海大街西段动迁就因困难重重不得已搁置多年。有时契机很重要,站在了时代风口,很多事情都是你想不到的,或许黄海大街的某些商业地产项目错过了发展时机,但只有合理规划,正确布局,才能避免同质化的尴尬,在市场趋近饱和的今天,如何打造出一个全新业态很容易,资本雄厚就可以做到,而商业地产项目能够确保持续稳健,运营管理才是即将面临的挑战,前车之鉴的新天地国际广场,虽然于2014年营业,但市场反应冷淡,与反差之大的老联营则是成功的典范,因为火狐狸的入驻的确捕获了庄河一部分消费群体的芳心,这也给正在建设的香港广场亲子MALL和景泰广场的商业布局提供了参考。尽管我们对庄河大酒店这一地标建筑有些不舍,但城市发展自然需要一些改变,难道不是么?再见庄河大酒店,你好香港广场。香港广场能否荣耀起航,庄河商圈是否再将沸腾,这一切我们期待!
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